中國衆創空(kōng)間(jiān)群雄逐鹿 存在行(xíng)業虛高(gāo)問題  陳偉從事商業地産行(xíng)業多(duō)年，具有(yǒu)豐富的商業地産實務經驗。從今年年初開(kāi)始，他便開(kāi)始在杭州、上(shàng)海等地謀劃運作(zuò)衆創空(kōng)間(jiān)項目，期間(jiān)也曾多(duō)次到美國的舊(jiù)金山(shān)、洛杉矶等地考察。作(zuò)為(wèi)17期沙龍的主講嘉賓，他對衆創空(kōng)間(jiān)有(yǒu)着深刻的了解。
  在陳偉看來(lái)，現在衆創空(kōng)間(jiān)的發展如果用土話(huà)說是一窩蜂，說點洋詞就是群雄逐鹿或者全面爆發的節奏。“全國做(zuò)這個(gè)的非常多(duō)，大(dà)到像北上(shàng)廣，包括省會(huì)城市，甚至一些(xiē)縣裏面也有(yǒu)，說明(míng)它很(hěn)熱。我們去美國考察過程中，矽谷裏有(yǒu)一個(gè)華人(rén)天使投資俱樂部，接待了很(hěn)多(duō)國內(nèi)考察的衆創空(kōng)間(jiān)題材的團隊。據他了解，有(yǒu)不下三家(jiā)要在全國開(kāi)一百家(jiā)連鎖規模衆創空(kōng)間(jiān)的題材。”陳偉介紹說。
  不過他認為(wèi)，目前也存在一些(xiē)問題，現在形式化的東西比較多(duō)。按照投資人(rén)角度考慮，現在這個(gè)行(xíng)業有(yǒu)點虛高(gāo)。一方面，大(dà)家(jiā)投身這個(gè)行(xíng)業，卻沒更多(duō)思考這個(gè)行(xíng)業內(nèi)在的東西；另一方面，對創業多(duō)産生(shēng)估值的偏高(gāo)。

衆創空(kōng)間(jiān)運營本質是風險投資 資源整合很(hěn)關鍵
  通(tōng)過一段時(shí)間(jiān)的介入衆創空(kōng)間(jiān)項目，在此過程中，陳偉也遇到了很(hěn)多(duō)困難，同時(shí)也對此有(yǒu)了更加深入的了解。他認識到，創空(kōng)間(jiān)運營本質上(shàng)是做(zuò)風險投資，不是單純在做(zuò)物業租賃。如果做(zuò)好衆創空(kōng)間(jiān)，幾個(gè)方面的資源整合很(hěn)關鍵。
  他認為(wèi)，衆創空(kōng)間(jiān)現在核心的東西是孵化。這需要多(duō)方資源的整合，将創業團隊、投資團隊、服務團隊、導師(shī)團隊以及其他一系列的配套服務，整合到一起，才能形成良性循環。創業團隊看中衆創空(kōng)間(jiān)項目的是其投資能不能跟上(shàng)。投資的跟進，需要把投資團隊整合起來(lái)，就是不同投資方向、不同投資理(lǐ)念、不同投資階段的一些(xiē)投資要進行(xíng)組合，為(wèi)創業團隊提供針對性服務。
  更主要一個(gè)方面是服務，在經營、運營當中的輔導應是經常性的，而非走馬觀光式、作(zuò)秀的輔導。目前，中國的服務存在一個(gè)現象就是走秀，大(dà)咖們在做(zuò)講演和(hé)宣講，卻沒人(rén)踏踏實實的跟進一個(gè)創業團隊去孵化和(hé)指導。每個(gè)創業項目、每個(gè)創業團隊均不一樣，同樣一個(gè)項目團隊之間(jiān)差異化的東西，需要的服務也不一樣，所以需要的是一對一服務和(hé)輔導。
  再有(yǒu)就是務實，以點帶面得(de)去做(zuò)。要踏下心來(lái)，做(zuò)出一兩個(gè)比較專業的項目，把這些(xiē)東西理(lǐ)順了、規範了，投資一個(gè)團隊、引入一個(gè)團隊就要對這個(gè)團隊負責，慢慢你(nǐ)的口碑、體(tǐ)系和(hé)專業度會(huì)建立起來(lái)。這跟商業地産是一脈相通(tōng)的，未來(lái)也才會(huì)有(yǒu)專業化的思考。

公寓寫字樓與衆創空(kōng)間(jiān)有(yǒu)機結合 但(dàn)并不能根本去化
  說到公寓産品和(hé)衆創空(kōng)間(jiān)的結合問題，陳偉指出，兩者之間(jiān)借鑒點就是運營模式是否能有(yǒu)機結合，從商業地産運作(zuò)角度考慮找一個(gè)結合點，也就是公寓産品定位的問題。 “一方面，衆創空(kōng)間(jiān)需要公寓類的産品提供一個(gè)什麽樣的配套，包括硬件、軟件、公共等方面；另一方面相互結合涉及到聯合辦公也就是WeWork的題材。”
  衆所周知，現在寫字樓等商業地産面臨去化壓力，這被寄希望于衆創空(kōng)間(jiān)。但(dàn)在陳偉看來(lái)，衆創空(kōng)間(jiān)并不能根本上(shàng)解決這一問題。它隻是一個(gè)題材，隻不過現在被熱炒，無論做(zuò)商業地産、寫字樓還(hái)是衆創空(kōng)間(jiān)，核心的東西還(hái)是運營。衆創空(kōng)間(jiān)和(hé)寫字樓的結合，在硬件配套方面，根據創業團隊需求，基本上(shàng)有(yǒu)一個(gè)辦公區(qū)、一個(gè)路演區(qū)、大(dà)家(jiā)的分享區(qū)即可(kě)，但(dàn)關鍵的關鍵是軟件。如果做(zuò)孵化器(qì)，不是靠租金盈利的，就要投資人(rén)能否認可(kě)、怎麽給投資人(rén)回報。
  關于公寓和(hé)寫字樓未來(lái)的生(shēng)命力，陳偉認為(wèi)，還(hái)是要做(zuò)服務、做(zuò)運營、做(zuò)細分，做(zuò)好運營了就會(huì)有(yǒu)機會(huì)。隻要将産品做(zuò)好服務，抓住定位人(rén)群，按照客戶要求做(zuò)好産品，以及相關溝通(tōng)，就有(yǒu)機會(huì)。如果再像前幾年那(nà)樣開(kāi)始賣寫字樓，是有(yǒu)些(xiē)困難了。
  衆創空(kōng)間(jiān)未來(lái)發展要找準定位 洗牌或将出現 
  在沙龍現場(chǎng)，陳偉強調，中國的衆創空(kōng)間(jiān)行(xíng)業還(hái)處于一個(gè)起步階段，未來(lái)肯定會(huì)出現洗牌。但(dàn)項目還(hái)是能做(zuò)的，但(dàn)是怎麽做(zuò)，在哪兒做(zuò)，做(zuò)到什麽程度，定位是什麽樣的，專業度是什麽樣的，盈利模式是什麽樣的，發展路徑是什麽樣的，可(kě)能需要大(dà)家(jiā)來(lái)思考和(hé)探討(tǎo)。
  “但(dàn)發展過程中需要克服浮躁。”談到美國矽谷一行(xíng)考察，陳偉深有(yǒu)感觸：美國的衆創空(kōng)間(jiān)的産業非常成熟，也非常務實，而它的估值、整個(gè)運作(zuò)體(tǐ)系都非常規範，形成了完整一套體(tǐ)系。像YC（Y-Combinator）是一種培訓營模式，每年搞一次集中訓練營，從上(shàng)千上(shàng)萬報名團隊當中，篩選出200個(gè)創業項目集中培訓。培訓當中會(huì)有(yǒu)風投、輔導。效率非常高(gāo)，他們選擇項目時(shí)，路演就是5分鍾時(shí)間(jiān)，5分鍾将項目說清楚，會(huì)給出通(tōng)過或者不通(tōng)過意見。訓練營過程中會(huì)随時(shí)跟蹤你(nǐ)的情況，給你(nǐ)提醒、警告和(hé)鼓勵，然後就開(kāi)始跟進。
  衆創空(kōng)間(jiān)在中國未來(lái)一定是有(yǒu)很(hěn)大(dà)發展，有(yǒu)利于中國産業升級改造。但(dàn)需要一步步紮紮實實的來(lái)做(zuò)。未來(lái)的發展，在科技(jì)性、産業性、服務性等方面要加強。進入這個(gè)行(xíng)業，要結合當地産業優勢和(hé)産業發展規劃，以及高(gāo)效資源、突出優勢來(lái)做(zuò)，而不是盲目的。再有(yǒu)要定位清楚，到底是做(zuò)聯合辦公，還(hái)是以孵化為(wèi)主導楚。目前來(lái)看聯合辦公在中國來(lái)說，北上(shàng)廣地區(qū)可(kě)能有(yǒu)更多(duō)的市場(chǎng)，二三線城市租金成本不是特别高(gāo)，空(kōng)置率又高(gāo)，大(dà)面積做(zuò)WeWork形式的話(huà)，會(huì)受到一定的限制(zhì)。
  一個(gè)商業地産人(rén)的領悟：轉型衆創空(kōng)間(jiān)要靜下心來(lái)
  作(zuò)為(wèi)一個(gè)商業地産人(rén)，在深入介入衆創空(kōng)間(jiān)項目後，陳偉有(yǒu)了越來(lái)越多(duō)的領悟。之所以選擇在杭州、上(shàng)海做(zuò)衆創空(kōng)間(jiān)，一方面是當地人(rén)合夥人(rén)、創業團隊對行(xíng)業的了解，另一方面在與當地氛圍比較好。
   “目前中國對衆創空(kōng)間(jiān)這個(gè)行(xíng)業的介入相對比較短(duǎn)，處于一個(gè)摸索和(hé)起步階段，大(dà)家(jiā)都需要靜下心來(lái)去轉型，尤其是房(fáng)地産行(xíng)業的從業者，要轉變思路和(hé)理(lǐ)念。衆創空(kōng)間(jiān)和(hé)公寓、寫字樓是兩類産品，不是一個(gè)概念，是戰略意圖的問題。”陳偉說了自己的感受，在現在這個(gè)浮躁的社會(huì)，他也會(huì)有(yǒu)對自己職業生(shēng)涯恐慌、有(yǒu)危機意識。但(dàn)随着在杭州接觸到不同的人(rén)群，信心突然有(yǒu)回到了他的身上(shàng)。
   其實很(hěn)多(duō)實體(tǐ)産業不是說沒有(yǒu)發展的空(kōng)間(jiān)，在每個(gè)行(xíng)業裏把它研究透、研究精、研究專，都不要怕。本身地産人(rén)就有(yǒu)資本彙集的優勢，還(hái)有(yǒu)物業的優勢。需要注意的就是對這個(gè)産品戰略轉型的思考，有(yǒu)沒有(yǒu)從理(lǐ)念上(shàng)按照這個(gè)行(xíng)業的發展做(zuò)一個(gè)定位。還(hái)有(yǒu)就是整合資源的問題，也是需要我們考慮的。